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卓越红海记 这家房企与中电光谷、蓝光合作里的出深故事

2017-11-06 来源:观点地产网
 
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即便相互的竞争已经白热化,但生存压力渐增的大环境之下,房企间并购、合作抱团发展的例子并不鲜见,最近一次的主角,是深圳老牌房企卓越。

11月3日周五晚间,来自蓝光的一则公告披露,卓越拟以16.36亿元的总价受让其杭州、合肥、无锡、惠州4个住宅项目部分股权,未来双方共同开发项目。

合作的产生往往以各取所需为基础,就此次交易而言,出让方蓝光将得到5600万元的投资收益,而受让方卓越则获得其现阶段最需要的住宅土地资源,共计491.5亩。

毫无疑问,合作是房企越来越偏爱的发展及扩张手段。蓝光即是其中之一,在卓越之前已拉拢了不少的小伙伴,但于卓越而言,这样的合作以往却并不多见。

观点地产新媒体了解,自去年定下双500亿目标后,过去两年发展脚步平缓的卓越开始了新的扩张冲刺,为应对本土竞争激烈,其重心也渐渐从大本营深圳向外转移。

不同的是,此前更多通过旧改、收购等方式落子的卓越,今年以来不仅频频出现在公开土地市场上,还改变策略,陆续搭上了中电光谷及蓝光的便车,通过合作来继续扩张计划。

从中电光谷到蓝光

由于目前尚未实现上市且规模并未齐肩千亿房企,近几年卓越一直较为低调,但也正因如此,在如今规模主导的市场催促下,不希望被湮没的卓越规模诉求日渐迫切。

“过去一年,行业集中度显著提升,房地产开发企业百强市场份额占比达到了47%,达到历史新高。因此,跟上行业梯队,保持一定规模,是竞争关键资源和抵御市场风险的基础。”

卓越集团官网上出现的这一句话,不仅是众多中小房企真实的生存写照,也是促成卓越与蓝光合作的重要原因之一。

在蓝光发布的公告中,观点地产新媒体了解到了关于双方合作的具体细节:蓝光下属三个子公司分别与卓越置业旗下子公司深圳鹏跃投资签署合作开发协议,双方将以股权合作的形式,对蓝光的4个房地产住宅项目进行合作开发,股权交易总对价共计约16.36亿元。

合作的四个项目包括杭州萧山区浦阳镇桃源村后湖山10万平方米土地、合肥新站区约6.32万平方米土地、惠州惠城区江北日昇昌天誉花园约4.8万平方米土地、无锡锡山区二泉东路北 约11.63万平方米土地。

换言之,卓越通过此次合作获得了四个项目共计约32.75万平方米的土地,对应获得的项目股权分别为70%、49%、49%、49%。

按照协议约定,股权转让完成后,双方将按照股权比例对等投入开发该四个项目,其中合肥、惠州、无锡三个项目均已进入开发建设阶段,且部分房源已预售。

不过,据公告进一步披露,未来仅杭州萧山项目由卓越操盘及并表,其余三个项目则仍由蓝光主导同时操盘并表,卓越更多充当投资者角色。

实际上,这并不是卓越今年的首单合作案例,早在今年初,卓越就曾以同样的方式,3.5亿收购中电光谷旗下中电科技的50%股权。

该项股权受让8月份已完成股权变更,随后的9月份中电光谷即宣布旗下子公司武汉光谷联合集团与卓越成立合营企业,共同开发其位于宁波杭州湾新区的一个开发物业项目。

有分析认为,卓越此前一直未能完成上市,不排除未来将资产注入中电光谷,从而变相进入资本市场的可能。

虽然卓越方面并未对此作出回应,但中电光谷方面曾表示,未来中电科技将被打造成卓越与中电光谷的战略合作平台,并推动双方共同开拓国内一二线市场。

卓越出深往事

谈起卓越,多数行业人士的评价是深圳房企,与万科等房企同时期发展,曾是深圳房地产企业中排名前四,市中心区开发规模最大的房企之一。

然而“不进则退”的市场发展准则下,近几年卓越却在房企规模急速扩张的潮流中落在了后方。

如今再度提及这家深圳房企,市场最深刻的印象似乎还停留在2013年其123.69亿高调夺下深圳前海首批出让的两宗土地上,对于其近两年的动态,知之者甚少。

其实,早在2006年前后,为了筹备上市,一直扎根深圳的卓越就先后成立长沙、武汉、重庆、烟台公司,开始了雄赳赳的“立足深圳,布局中国”品牌扩张之路,无奈因2008年金融危机导致上市计划搁浅。

2009年重启赴港IPO最后关头再被宣布失败,让风头正盛的卓越进入发展缓慢的两年低潮期,也促使卓越调整战略,将商业地产纳入重点发展板块,同时再度全国扩张。

2011年卓越制定“2014年销售规模突破200亿元”的三年计划,2012年销售破百亿,但彼时曾经同规模的房企已接连踏入200亿、300亿甚至更高的规模阵营。为了获得更多发展机会,卓越同年宣布成立城市更新集团,冀望借助旧改超车。

观点地产新媒体获悉,此后卓越不仅在深圳大举拿地,更重新举起了全国扩张的大旗,此后两年内借助并购、合作方式在重庆、西安、成都、杭州、长沙等城市落子,全国土地储备超过1000万平方米。

2014年卓越重申其200亿目标,同时宣布第三次上市准备,争取在3年内拓展500万平方米的土地。

然而,卓越的追赶热情未能跑赢进度,直至2015年,卓越才完成其原定的200亿销售目标,时值2016年20周年之际,其再度向外界宣布三年内销售金额500亿、资产运营500亿的双500亿目标。

如果说当年走出深圳迈步全国是为了上市规模做准备,如今卓越急切要在全国抢占市场,更多涉及到的则是莎士比亚所说的“生存还是毁灭”问题。

“现在‘小而美’的公司基本全死了,我们希望做‘中而美’,这意味着保证一定的规模。”卓越集团战略与运营管理部总经理李文涛曾如是阐述卓越目前的发展战略。

没有规模就没有话语权这句话早已不新鲜,却并不过时。即便是在深圳大本营,近两年涌入的房企不在少数,竞争也越来越激烈,何况土地资源本就稀缺,要想获得更大规模,走出深圳或是卓越最好的选择。

据观点地产新媒体了解,卓越在今年变得尤为活跃,通过收购、招拍挂方式,斥资近55亿先后在杭州、嘉兴、青岛、胶州获得5个项目,其中一个为自持项目。

算上中电光谷及蓝光两个新合作伙伴的项目,年内卓越新增的项目至少已有10个,且全部位于深圳之外,深圳在其销售中所占的比重逐渐降低。

据卓越官网披露,2016年卓越325亿元的销售额中,深圳虽仍占大头,为47.1%,但其余城市的占比也在不断提高,青岛的销售占比就达到18.2%,上海及北京也分别有10.3%、10.6%。

观点地产新媒体获悉,目前卓越已布局包括北上广深以及武汉、南京、杭州等在内的18个一二线城市,土地储备超过3000万平方米,持有的资产运营规模300亿元以上。

今年卓越甚至将脚步迈出了国门,牵手中信资本合作在美国投资了一个综合体项目,另一个位于旧金山的写字楼项目也于今年落地。

此外,截至2017年3月卓越城市更新集团已签约约50个项目,可供开发用地面积超500万平方米。

卓越方面表示,除了深圳,未来其计划将城市更新集团合作范围扩张至北京、上海、青岛、广州等一线城市和高GDP增长城市。

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