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一宗全自持地块里的泊寓计划 万科佛山项目开工与建行通道

2017-11-03 来源:观点地产网
 
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尽管后来“自持”越来越成为拿地的常态,但万科在北京和佛山两场土拍上的“大梭哈”,直到现在依旧让市场颇感讶异。

如果计上自持面积超过50%的土地,万科的自持地块已经达到五宗之多。去年12月,万科以109亿元拿下了北京海淀区的2宗全自持地块。6月6日,万科于佛山市场,以25.3亿元的最高限价竞得桂城一宗全自持宅地,再次引燃市场。

全自持宅地,在中国的房地产史上并未有先例,沉淀的资金怎么盘活、盈利问题如何解决……一系列问题随之而来。

然而,万科方面的表态一直讳莫如深,全自持地块如何盈利仍然是它留给市场的一个悬念。11月2日,佛山万科低调地举办了这个项目的奠基仪式,这场由城市公司举办的活动,却闪现了万科集团董事长郁亮和中国建设银行董事长田国立的身影。

对于全自持地块的盈利难题,佛山万科似乎率先尝试给出了答案。

全自持地块里的公寓计划

实际上,如果计上自持面积超过50%的土地,最新奠基的佛山地块,已经是万科拿下的第五宗全自持地块。

2016年12月,万科第一次以109亿在北京拿下2宗全自持地块;此后,于今年4月28日,万科又以36亿的总价拿下广州白云、黄埔两宗自持面积均超50%的住宅用地;6月6日,万科于佛山市场,以25.3亿元的最高限价竞得桂城一宗全自持宅地,再次引燃市场。

市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式,特别是万科手中有3宗地为100%全自持地块,而万科方面则一直讳莫如深。

11月2日,佛山万科拉来中国建设银行,举办了一场名为“‘CCB建融家园·泊寓’项目奠基仪式”,这个项目实际上就是佛山万科于6月6日获得的全自持地块。

从项目的名称“CCB建融家园·泊寓”,明显能看得出,佛山万科将以长租公寓品牌“泊寓”来打造这个全自持项目。观点地产新媒体了解到,该项目计划打造为包含租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态租赁社区,将提供2400套租赁房源。

2016年初,万科开始以“泊寓”为统一口径针对城市青年群体输出长租公寓品牌,但是从起源来看,它的历史要比2016年更早一些。

2014年,万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。针对新业务,万科集团提出通过“试错机制”和“赛马机制”,鼓励一线城市大胆尝试。

以万科的新业务之一长租公寓为例,“赛马机制”可以理解为,多个城市公司各自尝试和发展长租公寓,一段时间后哪个城市的经营模式最佳,这种模式将会被复制到其他城市公司去,泊寓的雏形正是广州万科于2015年开展的万科驿。

在佛山万科明确将全自持地块打造成公租公寓前,实际上,万科乃至全行业扩展长租公寓项目的主流行为无非两种,一种一为轻资产方式,也叫租赁方式;二位重资产方式,即通过收购获得物业产权或长期使用权。

从部分城市公司的表述来看,实际上长租公寓的盈利问题仍然是万科乃至全行业需要突破的问题。

以万科内部率先布局长租公寓的北京和广州为例,广州泊寓张成皓曾表示,长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距,这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。

“但是租赁业务有较为稳定的现金流,受调控的影响较小,客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配,从这些方面来看,尽管业务盈利并不强,但依然是万科的战略业务。”

泊寓北京人士也曾表示,目前整个行业的投资回报周期普遍较长,租赁的轻资产模式在5-8年左右,而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场,由于物业升值较快,租入租金要占到租出租金的一半以上,所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

相比轻资产方式,重资产方式需要企业在前期投入更多的资金,这也造成大量资产在项目上沉淀,至于盈利周期甚至达到十几年、二十年。因此,有业内人士认为,在土地成本高企的眼下,通过土地市场获取土地来拓展长租公寓,这一方式将更加费功夫。

该人士认为,目前拿地方式产生“变奏”,“自持”越来越成为拿地的常态,加之运营存量物业已成大势,无论是广州万科、北京万科还是佛山万科,任何一个城市公司自持模式的成功,也将与“赛马机制”下产生的泊寓一样,具备复制意义,而这将对万科未来带来极大优势。

然而,除却佛山万科目前明确以泊寓来打造全自持地块外,广州万科和北京万科方面依然未有明确表态。

去年12月,万科以109亿元拿下了北京海淀区的2宗全自持地块,市场先后传来北京万科将采用众筹模式进行开发、与小米合作建房供小米员工购买等消息。针对后者,北京万科曾辟谣称该项目只租不售,此后便再无消息传来。

而广州万科方面,曾有接近万科的人士对观点地产新媒体称,其实目前广州万科也尚未有成型的解决方案,只是认可这是未来的方向,所以愿意去研发。另一位接近万科的人士则告诉观点地产新媒体,广州万科的做法与北京万科不同,会持有经营的考虑。

泊寓的建行通道

“CCB建融家园·泊寓”作为万科首个正式对外亮相的全自持项目,如获成功,将对万科集团的长租公寓业务和自持住宅物业带来标杆性的作用。实际上,从这次出席活动的角色,也能看得出佛山万科的全自持地块给万科带来的迫切性。

观点地产新媒体了解到,佛山万科将联合中国建设银行佛山市分行一同打造“CCB建融家园·泊寓”,万科董事长郁亮、中国建设银行董事长田国立更是出面为这个项目亲自站台。

架势不小,但佛山万科对于此次合作的描述仅有抽象的寥寥数语,万科方面表示,通过这个项目,双方将“共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化运营模式”。

因此,观点地产新媒体就进一步的合作内容向佛山万科予以求证,但截至发稿并未获得有效回复。

值得注意的是,在举办本次奠基仪式的6天前,一个名为“CCB建融家园”的租房APP在应用市场悄然上线,开发者正是中国建设银行。

尽管该APP具备搜索房源、预约看房、在线签约、在线备案、在线报修、在线评价、缴费支付等功能,但目前仍然十分不成熟,只提供深圳、北京和武汉的少量房源可供选择,亦未见到万科产品的身影。

该租房平台的网页版出现的一行文字描述如是写道:“建行公寓是万科集团长租公寓品牌,建行公寓提倡时尚品质生活,目前租房项目已在广州、北京、上海、深圳等12个城市开放,为年轻白领提供舒适、安心、配备齐全的租住空间和社区服务。”

一个有意思的事实是,无论是从平台功能还是界面设计来看,“CCB建融家园”APP与万科泊寓APP存在许多相似之处。

从万科泊寓的规模、建行“CCB建融家园”租房APP的上线以及本次佛山万科牵手建行联合打造“CCB建融家园·泊寓”,外界已经可以想象未来两者的合作将不会局限于佛山万科。

有业内人士认为,过去租房市场信用管理处于空白状态,中国建设银行长期建立的信用体系将能很好地弥补租房市场信用的缺失,给房东和租客带来信用约束;而银行成熟的金融业务,也可为租房业务带来一系列金融服务。

上述人士指出,这实际上与支付宝上线信用租房平台有着相似之处。

此外,中国建设银行长期积累而形成了庞大的线下网点,同样会对发展住房租赁带来极大的便利之处,中国建设银行对“CCB建融家园”APP提供的服务优势中亦强调了“随处可见的建行网点”。

该人士认为,这或许是佛山万科选择与中国建设银行合作的原因,并且合作范围将不会只是止步于这个项目。

观点地产新媒体了解到,截至2017年6月30日,万科的泊寓业务已经围绕北京、广深、上海和成都四大区域,在21个城市铺开目前;累计获取房间数超过 7 万间,累计开业超过 2万间,开业6个月以上项目的平均出租率达到将近 87%。万科同时表示,2017 年泊寓预计总获取房间数量超过 10 万间。

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