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张松桥香港豪宅扫货后42.5亿登陆伦敦

2017-02-08 来源:张松桥
 
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 市场人士在接受观点地产新媒体采访时指,过去半年英镑兑美元累计贬值幅度近19%,这或许是张松桥愿意花几十亿人民币投资伦敦物业的直接动机之一。

  2016年以来活跃在投资市场的中渝置地主席张松桥,最新在购物清单中又添上一笔。不同于此前投资香港豪宅市场,这次他将目光转向了海外。

  据英国媒体透露,“重庆李嘉诚”张松桥近期正在竞购伦敦金融城122 Leadenhall Street项目50%股权,价值5亿英镑,折合约人民币42.5亿元。该物业是金融城第一高楼,由于外形酷奶酪刨,素有“奶酪刨摩天楼”(the Cheesegrater)之称。

  英国自去年6月脱欧公投以来,经济环境面临极大的不确定性。但不可否认,这里仍是世界级金融中心所在地,加上公投后英镑贬值带来的低价买入机会,包括中集、复星、万达、龙湖、万科、恒大,张松桥等中国企业及富豪均嗅到了商机。

  “奶酪刨摩天楼”也是张松桥在伦敦投资的第二栋物业。7个月前,张松桥在英国公投脱欧后迅速买下伦敦金融城的酒店物业,与如今购买“奶酪刨摩天楼”的金额相比,所斥资的4233.6万英镑更像是一次谨慎的试水。

  而市场人士在接受观点地产新媒体采访时指,过去半年英镑兑美元累计贬值幅度近19%,这或许是张松桥愿意花几十亿人民币投资伦敦物业的直接动机之一。

  被盯上的伦敦市场

  近年来多个国家推行的量化宽松政策及其造成的低利率环境,在压缩房地产投资收益率的同时,也推动了资产价值大幅提升。由此引发的投资活动与资本增长正席卷全球主要房地产市场,并引发当地资产价格上涨。

  据第一太平戴维斯统计,西方国家在全球资产价值中占绝对比例,其中在商业物业领域表现得最为明显。具体而言,北美约占全球商业物业总值的45%,欧洲约占28%。而从全球资本流入额看,2015年欧洲地区流入额达1830亿美元,远高于北美地区,显示这里才是近年投资的最热门区域。

  其中伦敦则是投资的重要市场。2016年,该市官方披露房价达48.89万英镑(折合约人民币400万元)/套,较1995年时期增长了566%。

  观点地产新媒体查询,中渝置地主席张松桥于2017年1月最新被曝出收购的“奶酪刨摩天楼”位于金融城地带,后者是全球领先的金融、商业和经济中心。此前包括上置集团、复星、长实等企业,均有在金融城收购或建设物业的计划。

  “奶酪刨摩天楼”高47层,在伦敦摩天大楼群中仅次于碎片大厦(The Shard)、金丝雀码头One Canada Square、苍鹭大厦(Heron Tower)。英国媒体称,张松桥通过竞购方式获得地产公司British Land持有的上述物业50%股权,作价约5亿英镑。

  市场人士对观点地产新媒体指,中国投资者在海外并购,看中的无非是物业背后的品牌效应及投资价值。以“奶酪刨摩天楼”为例,该项目2015年曾将44层以单价90英镑/平方英尺租予澳洲经纪人公司,创下金融城最高租金纪录。

  时间点的选择暗含着中国投资者的逻辑,即基于英国脱欧公投后引发的货币贬值压力,从而形成低价买入机会。实际上,时效性也是投资领域最关键因素之一,这将影响到市场周期、开发规划、建设阶段、回报优化、成熟度及折旧情况等。

  数据显示,公投后3个月内,伦敦市中心的商业地产接近78%被海外投资者购得,香港投资者尤其活跃。

  其中去年7月即公投后一个月,张松桥便斥资4233.6万英镑购置伦敦金融城的Travelodge酒店物业。相比之下,此次再次收购“奶酪刨摩天楼”时,英镑兑美元汇率累计贬值幅度达到19%,兑欧元则是贬值近12%。

  不过,汇率下降短期内带来购买成本下降,长期却存在一定的不确定性。有机构认为,脱欧公投结果公布后的经济政治不确定性,已明显打压了英国商业地产的人气。近期英国首相特雷莎·梅称无意保留“丝毫”欧盟会籍的表态也加剧了英镑的弱走势,这对于物业资产价值提升而言提出了不小的挑战。

  张松桥“购物”清单

  伦敦金融城收购物业只是张松桥投资的一个缩影。实际上,张松桥作为香港资本市场的“知名炒家”,近年来在包括豪宅、写字楼、股票等投资标的均在其“射程”范围内。

  资料显示,在2004年初,张松桥曾以1.38亿港元购买曾为武侠小说作家金庸居所的山顶道1号屋地;2005年2月,以4.3亿港元向中银香港购入山顶歌赋山道1号,该物业两年后以5.5亿港元售出,账面获利1.2亿港元。

  而据观点地产新媒体不完全统计,仅2015年,张松桥在香港收购或出售物业的交易多达5笔,前后涉资逾百亿港元。

  其中2015年初,张松桥在香港以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的何东花园;7月从雅居乐陈卓林手中买下了渣甸山包华士道1号的房屋,作价约7.6亿港元;10月以40.21亿港元买入渝太地产持有的香港两幢商业大厦彩星中心、世纪广场。

  同年,张松桥还以卖壳形式转让港岛南区的浅水湾宝晶苑“孖屋”,市场估价约4亿港元,实用呎价近8万港元,价格创屋苑新高。

  纵观张松桥早期的物业投资轨迹,无论是买入商办物业还是豪宅,他都主要集中于香港市场;在2016年6月英国公投脱欧后,才开始陆续布局伦敦市场,先后收购金融城的Travelodge酒店物业及“奶酪刨摩天楼”。

  投资策略变化也反映出张松桥对于投资机遇与风险平衡的重视。市场人士对观点地产新媒体指,近年来香港物业投资价值已开始逐渐下降,引发资金规避风险的需求。

  据第一太平戴维斯统计,目前香港甲级写字楼实际收益率为2.5%,金融公司写字楼为2.6%,高端住宅投资收益率1.6%;相比之下,伦敦甲级写字楼实际收益率则有2.8%,金融公司写字楼5.0%,高端住宅收益率则为3.3%。

  另一方面,市场人士认为,张松桥在香港主要投资豪宅物业,表现出中短期投资的特征,在经济不景气的情况下机会成本会受影响。“而在英国市场投资的亚洲投资者,一般以长期持有型资产为目标,寻求收益增长及资本增值。张松桥收购的物业或许也有这种打算。”

  除了物业投资,张松桥最为内地读者所熟知的,是与“大D会”华人置业主席刘銮雄、新世界老板郑裕彤等人共同推动恒大上市——后者于2016年实现销售额3733亿元超越万科。去年恒大持续买入万科股票之际,张松桥个人还斥资逾20亿港元买入万科股票。

  相比于个人投资的风生水起,张松桥旗下地产上市平台中渝置地表现则相对黯淡。观点地产新媒体了解,中渝置地自2015年起先后将重庆、成都、贵阳等地大部分房地产项目转让予恒大、融创等房企,套现人民币近百亿。

  在出售内地资产后,中渝置地曾多次透露在北京、上海等一线城市,及香港或海外城市投资的意图。但时隔两年,该公司始终鲜有实质性落地。


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