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置业手册:买卖二手房 合同应该约定迁户口

2017-02-08 来源:二手房
 
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 王某与钱某签订售房协议,约定王某将房屋作价80万元售与钱某,先付77万元,尾款3万元作为押金,待王某在3 年内迁出所有户口即付该款。超过3年未全部迁出,从2010年2月起,每满一年扣除押金1万元。


  王某与单某曾于2005年8月离婚,单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住,但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出,并要求王某承担违约责任。


  律师点评 要求卖主迁出户口 法院不支持


  北京济和律师事务所赵鸿江律师指出,二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼,因户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。


  但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由,要求出卖方承担违约责任,这属于民事案件受理范围。


  正是由于存在法律空白,如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口,在法律上也不构成侵权,新业主如果要维权确实较难,目前常用的方法是与原业主沟通。


  合同明确落户事宜 不迁走算违约


  赵鸿江说,法律没有强制对方户口迁走,但合同规定了违约责任,这就算违约,需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜,是一种不得已的保护手段。


  本案中,王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。依法成立的合同受法律保护,当事人应严格履行合同约定的义务。


  钱某作为诉争房屋的购买方,已依约支付了购房款77万元,但王某未能按照合同约定迁出户口,其行为已构成违约。


  在补充协议中双方约定,房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价,王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主,兼具惩罚性。


  赵鸿江强调,二手房买卖合同,双方应约定卖方户口迁出问题,如未约定,诉讼中买方提出,法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。


  对户口迁出的约定,应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。


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